摘要：

1. 美国房产价值升值加速，以19.6%的年增长率打破新纪录。
2. 库存降至100万以下，创历史新低，比2019年12月下降40.5%。
3. 租金较去年同期上涨15.7%，但增速为3月以来最慢。

根据Zillow的《2021年12月市场报告》，2021年底，市场上潜在购房者的选择比近期任何时候都少。供应量有限似乎再次引发了美国房价的上涨，自去年7月以来，12月房价环比增长首次加速。

Zillow的美国房屋价值指数显示，去年12月较11月上涨1.4%至320,662美元，较2020年12月上涨19.6%。年增长率代表了20多年来数据的历史新高。自7月份达到2%的峰值后，月度增长率逐月下降，但10月至11月的月度增长率从1.2%重新提速。如果月房价涨幅与去年12月持平，那么年增长率将达到17.7%。

2021年下半年经济放缓的逆转也延伸到了当地市场。从11月到12月，全美最大的50个大都市市场中，有35个城市的月度房屋价值增长加快。换句话说，虽然美国大部分大型市场在11月经历了一个月的放缓，但大多数市场在12月经历了加速。在美国最大的50个市场中，12月份增长最慢的是密尔沃基(0.2%)，其次是布法罗(0.4%)、纽约(0.6%)、哈特福德(0.6%)和萨克拉门托(0.6%)。最快的城市是纳什维尔(2.8%)、亚特兰大(2.4%)和奥斯汀(2.2%)。

库存暴跌至历史低点

全美房屋库存在11月小幅下滑之后，12月库存彻底暴跌，进一步下跌11.1%，到约923,000套房屋的新低。与2020年底相比，2021年底的购房者可供选择的房屋数量减少了19.5%，而2020年本身就是购房者寻找选择的低迷之年。与2019年12月相比，目前可供出售的房屋减少了40.5%。


在抵押贷款延期期限接近到期的情况下，库存停滞不前的反弹更加引人注目，市场（包括Zillow)推测可能会在今年秋季引发一波强劲上市潮。如果无法与贷方达成还款协议，一些陷入困境的房主仍有可能在今年晚些时候将其房屋挂牌出售。

租金上涨，通货膨胀上升

去年12月，Zillow观察到的租金指数(ZillowObservedRentIndex)同比增长15.7%，达到每月1855美元，创下历史新高。但与美国房价增长不同的是，月度和年度数据是不同的。12月租金较11月上涨0.7%，较11月0.9%的环比涨幅进一步放缓。

全美50个最大的都会区的房屋租金同比增长。在50个最大的大都市中，阳光地带的年租金升值最快，其中迈阿密（29.6%）、坦帕（28.6%）、凤凰城（26.0%）和拉斯维加斯（25.1%）增长最快。明尼阿波利斯（5.6%）、密尔沃基（7.3%）和匹兹堡（7.8%）的年租金增长最慢。

在今年早些时候的官方通胀衡量指标中，租金的快速增长已经开始提速。衡量租金的主要消费者价格指数(cpi)组成部分——主要住宅租金(RentofPrimaryResidence)，去年12月同比上涨3.3%，环比上涨近0.5%。再加上业主等价租金(12月也上涨了0.4%)的上涨，CPI中住房部分的上涨推动了整体通胀，目前是近40年来增长最快的。

2022展望美国房产市场未来

到2022年，现房销售预计将继续增长，接近2005年以来的最高水平，而年度房屋价值增长可能在2022年初达到顶峰并趋于平稳，然后到明年年底有所放缓。

预计2022年第一季度美国房价将增长4.1%，到2022年底将比2021年底增长16.4%，预计年增长率将在2月份达到20%的峰值，然后逐渐放缓。预计2022年将完成近660万套现房销售，比2021年增长7%。

文章由海外房产品牌美亚置业整理提供。