关键要点
- 全国房屋价值在2月份上涨了0.8%，但出现了显著的分化：悉尼和墨尔本持平（0.0%），而珀斯（+2.3%）和布里斯班（+1.6%）继续飙升。
- 负担能力是主要的市场驱动力，低四分位段在过去一个季度增长了4.2%，而高端高四分位段则下降了0.2%。
- 中型首府城市的库存仍然极度低迷，珀斯的挂牌量低于平均水平47%，而悉尼和墨尔本的新挂牌量激增，大致高于平均水平10%。
澳大利亚房屋价值在2月份继续上涨，但市场显示出明显且正在扩大的分化。
虽然全国 headline 数据显示增长了0.8%，但这一数字掩盖了降温的主要首府城市与飙升的中型城市之间的对比趋势。
悉尼和墨尔本已基本持平，而珀斯、布里斯班和阿德莱德由于持续的供应短缺，继续看到强劲的价值增长。
领先城市与市场分化
珀斯仍然是全国的杰出表现者，仅在2月份其中位住宅价值就增加了超过22,000澳元。
相比之下，较高的利率和紧张的负担能力导致两个最大市场急剧放缓：
|
首府城市 |
月度价值变化（2月） |
季度变化 |
市场状况 |
|
珀斯 |
2.30% |
6.10% |
极端增长；中位价上涨约$22.5k |
|
布里斯班 |
1.60% |
5.20% |
势头强劲；中位价上涨约$17.1k |
|
阿德莱德 |
1.30% |
4.20% |
稳步增长；库存水平低 |
|
悉尼 |
0.00% |
-0.10% |
持平；增长步伐放缓 |
|
墨尔本 |
0.00% |
-0.40% |
持平；季度趋势略低 |
（来源：Cotality，2026年3月）
负担能力拐点：低四分位与高四分位
注：所有主要城市的一个主导主题是低价段的表现优于其他 segment。
随着借贷能力减弱，需求正集中在市场的入门级，那里的首次购房者和投资者仍然活跃。
例如，在悉尼，过去三个月房屋价值的低四分位上涨了2.5%，而高四分位下跌了2%：
|
市场细分（全国） |
3个月价值变化 |
|
低四分位（经济型） |
4.20% |
|
高四分位（高端型） |
-0.20% |
（来源：Cotality，2026年3月）
供应动态与新挂牌量
库存水平继续决定价格压力。
虽然珀斯、布里斯班和阿德莱德的挂牌量比其5年平均水平低22%至47%，但悉尼和墨尔本开始看到供应恢复。
2月份这些城市的新挂牌量高于平均水平8%至12%，为买家提供了更多选择，并减少了向上的价格压力。
2026年展望：阻力与稳定因素
澳大利亚房地产市场进入秋季，处于微妙的平衡状态。
注：虽然负担能力和高利率充当了价格增长的自然天花板，但有几个因素正在防止出现广泛的低迷。
影响市场的关键因素：
- 偿债能力紧张： 2月份的加息进一步侵蚀了借贷能力，特别是对悉尼和墨尔本的高端板块产生了影响。
- 劳动力市场韧性： 历史性的低失业率仍然是一个主要的稳定因素，防止了被迫出售并支持了抵押贷款的偿债能力。
- 政策支持： 政府计划，如5%首付担保，继续将需求引导至更负担得起的市场板块。
总体而言，预计房屋价值在2026年将保持温和的上升轨迹，尽管增长可能会越来越不均衡，并集中在更负担得起的价格点上。
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