2023年6月14日  Propertyupdate.com.au

墨尔本的房价在2020年3月至2023年5月期间仅上涨了1.6%，这比澳大利亚其他首都城市要低得多。尽管增长速度较慢，但墨尔本房价上涨幅度较低可能为购房者提供了一个可负担性的优势，使其成为一个更有吸引力的选择。

首府城市价格竞争

墨尔本和悉尼之间的竞争不只是一场友好的较量，而是可以追溯到19世纪50年代，但在房价方面，悉尼一直占据着上风。在新冠疫情爆发之初，墨尔本的房价比悉尼便宜19.2%。到2022年4月，悉尼和墨尔本的房价差距扩大到30.3%，这是自2006年5月以来最大的分歧。此后，这一差距有所缩小，但墨尔本的房价中位数仍比悉尼低29.6%，或者说相当于大约38.25万澳元。

除了堪培拉——全国第二贵的首都城市——之外，其他所有首都城市都显著缩小了与墨尔本的房价差距。在新冠疫情爆发之初，布里斯班的房价比墨尔本便宜47%。这一可负担性差距已经缩小到只有15%。墨尔本在新冠疫情爆发之初比阿德莱德贵85%，但这一差距已经缩小到只有29%，而在珀斯，这一差距曾经是88%，现在墨尔本的房价只比它高50%。

较小的波动和变化

墨尔本房价相对于其他首都城市的表现不佳是多种因素的综合结果。这座城市在新冠疫情早期阶段经历了比其他首都更大幅度的价值下降，它在上升期间记录了较软的增长，而且在迄今为止的加息周期中，房价出现了显著下降。墨尔本房价在2020年3月至2020年10月期间下降了6.7%，然后在增长周期中上涨了20.6%。随后，房价下降了11.2%，并在今年2月触底。从2月份到5月份末，墨尔本房价上涨了1.7%。

墨尔本复苏之路

墨尔本在疫情周期中较为疲软的房地产市场状况与人口统计趋势的急剧下滑相吻合。无论是海外还是州际迁移率，在疫情期间都急剧下降，达到历史最低水平，减少了住房需求，并伴随着与疫情相关的一系列封锁措施。2022年9月份的人口统计数据显示，维多利亚州的州际迁移正在正常化，并且几乎回到了正值（-484名净州际移民）。随着2022年第四季度的人口统计数据将于本周晚些时候发布，很可能维多利亚州将再次达到正向州际迁移的位置，结束连续10个季度的下降。随着澳大利亚年度净海外迁移上升至新的历史高位，墨尔本的住房需求已经大幅增强。

墨尔本竞争优势

由于住房可负担性仍然紧张，这种墨尔本价值优势的改善可能使澳大利亚第二大城市处于更有竞争力的位置，以吸引更多的房地产市场参与者。该市的挂牌供应水平呈下降趋势，比去年同期低13.4%，比过去五年的平均水平低7.0%。墨尔本在5月份的租房空置率为0.8%，也是全国较低的之一，这也是支持购买需求的另一个潜在因素，对于那些有财力进入市场的人来说。

墨尔本房价的优势并不稳固

墨尔本强劲的需求、低供应和相对可负担性优势是否能完全抵消高利率的影响仍不确定。海外迁移的需求可能会在未来几年内持续存在，然而，在利率高的情况下，借款人获取信贷将面临挑战。此外，由于过去13个月内抵押贷款还款的大幅增加以及持续高昂的生活成本压力，有可能更多的业主选择或需要出售房产。任何明显的新挂牌增加都可能给房价带来下行压力。